08 January
2019

房地产开发成本聚焦

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     房地产开发业是一个怎样的产业?
     房地产开发业是受宏观经济影响最大的行业;是国民经济的支柱性支业;是公共关系最复杂的行业;是典型的无规则的行业,是最能创造财富的行业;是审批权手续最繁杂的行业;是计划永远跟不上变化的行业。80年代看面积,90年代看户型,2000年看楼型,现在看环境。房地产业又是供方最多的行业,涉及60多个行业,上千个品种的供需;是资金密集型行业;是标的价值大、销售难度大、客户要求高的行业,因此而成为社会最受关注的“十大行业之一”;是市场竞争最惨烈的行业,卖原子弹和卖碱鸭蛋的都可以搞房地产,门槛低,娄底有50家同类开发商;是涉及工业、技术、材料、设备最多,科学、艺术、哲学常识最广的行业,每个国家都有永垂不朽的建筑标志,如中国的故宫,巴黎的艾菲铁塔,澳大利亚的悉尼歌剧院,娄底的九亿步行街……是地域性最强的行业,基本是市场孤岛效应(本土市场),很少在央视看到房地产广告;是人才流动最频繁的行业,企业三年轮换一次,保留率是不足20%;是老百姓最大宗、最慎重、最关注的消费品行业,辛辛苦苦一辈子,梦想买套房子,也是投诉最多的行业。
    房地产企业的制胜之道是什么?
    提升竞争力!
    房企的竞争力是什么?房企没有专利,所以没有核心竞争力,只有综合竞争力。
    房企的综合竞争力是什么?
    是对五类资源:内部资源、供方资源、社会关系资源、商业资源、客户资源的整合能力。(差异性:人无我有,人有我优,人有我强,人有我大)
    是对五类成本:土地购量成本,建设成本、销售成本、财务管理成本、物业管理成本的控制能力(低成本)。
    提升个体素质和体制素质。
    力度、深度、高度体现总经理的控制力。
    多学、多看、多听、多想!四多积累悟性,悟性缔造灵感,灵感孵化智慧,智慧创造神奇。
    少喝、少签、少说、少推!四少提高效率,关注市场。
    规范管理,势在必行!
    管理是永恒的主题,是规定的“规定动作”。但房地产企业是难规范,难考核的企业。但……大家坚信:肯定有一种管理模式适合房地产业!只要找,肯定找得到这种管理模式!
    房地产项目怎样实行成本控制与管理?
    房地产项目的成本是指房地产企业在开发经营房地产项目过程中所发生的全部支出。通常包括土地成本、前期费用、建安成本、配套成本、销售费用、管理费用、财务费用、税金等。
    房地产项目成本高低有可能成为决定项目成败的关键因素;房地产项目的成本控制是保证项目灵活经营的重要手段;房地产项目的成本控制是提升企业竞争力的有力武器。达尔文说:自然界能生存下来的,不是那些最强壮的,也不是那些最聪明的,而是那些对外界的变化最具有适应能力的。
    房地产项目成本控制与管理的意义是:
    同质化的产品看价格;同类价格的产品看品牌;性价比是客户衡量楼盘的重要因素。
    下面我从“土地购置成本”和“建造成本”这两个方面具体与大家探讨。
    房地产项目土地成本的控制:自从土地市场实行“招挂”,一个水龙头出水以后,土地运行机制相对透明,但透明的背后仍有温情脉脉的面纱。
    由于各土地政策的差异性,土地成本的控制很难有统一可行的操作模式,各家企业的公关性因素也可能造成土地成本存在很大的差异。大家必须熟练掌握土地政策并在实践中灵活运用;在合作开发项目过程中,设定有利于自己的合作方式,也是降低土地成本的一个途径。
    房地产项目工程成本的控制:工程成本控制分为三个阶段:设计阶段、施工阶段、竣工阶段。设计阶段包括勘探设计、招投标管理、合同管理。房地产项目工程成本的控制之一是设计阶段(前期阶段)。
    施工合同签约过程中的成本控制:
    “建设工程合同”它是承包人进行工程建设,发包人支付价款的合同,它的内容包括:工程范围;建设工期;工程质量;工程造价;技术资料交付时间;材料和设备供应责任;拨款和结算;竣工验收;质量保修范围和质量保证期;违约责任;解决争议的方式;双方相互协作等条款。
房地产项目工程成本的控制之二是施工阶段。
    施工阶段:技术交流、工程预算、施工组织设计、工程现场管理、设计变更与签证、施工合同的实行。施工组织设计:是保证结算、工期的纲领性文件。施工方案不同,工程造价不同;工期不同,同样造价也不同。
    虽认可了施工组织方案,但必须在合同中明确以实际的施工状态为准。
    工程设计变更与签证管理,在施工合同中明确签证与管理分离,凭签证归档通知书作为结算依据。
    工程竣工验收:
    ①、按合同检查工程质量上的瑕疵:主体、层高、水电、防水、消防、装饰、材料、铺装、工期、设备均是否按图施工。做到“三不信”:不信施工单位,不信监理单位,不信政府质监部门,只相信自己眼见为实。②、对质量瑕疵明确整改时间,确保入伙时间不拖延,入伙后不索赔。原则与工期挂钩进行处罚。③、在施工单位提供竣工验收资料后,才予以结算。避免施工单位漫天要价而开发商因资料不全无法为业主办证。④、竣工验收必须以开发商签发的竣工验收合格通知书为准,而不是以建设行政部门签发的竣工验收单为准。
    工程决算:
    ①、选择好人员,收集好资料。决算人员的素质不同,造价不同;②、实行“三级”决算审查体系:工程部审查、监审部审查、社会中介机构抽审(以此消化结算矛盾,评价内部审查成果。);③、注重财务人员参与,避免重复支付;④在结算时,不肯定工程质量,避免使用后出现问题剥离责任。只注明:本结算只限于按图按资料结算范围。

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