08 January
2019

时事关注:宏观调控下,楼市国际足联世界杯开战

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6月11晚8点,全球正式进入国际足联世界杯时间!

  为期一个月的2010年南非国际足联世界杯开幕,足球迷们最盛大的节日随之开始。四年一度的国际足联世界杯,全世界球迷脉搏一起跳动的6月。国际足联世界杯对于全世界的球迷来说都可谓是一场期待已久的饕餮盛宴。而面对数量巨大的球迷团的夜半而歌,如何争夺这些球迷团的注意力成为了开发商头大的事情。根据往届的经验,国际足联世界杯期间,售楼部的惨淡人气一直是开发商的心病。加上今年楼市新政调控的低气压,以及接下来几个月成交对未来楼价走向的直接影响,如何让买家的注意力从赛事转移到楼市,已经成为开发商的头等大事。

  楼市新政出台已有一个多月了,在这段时间里,广州楼市仍在彷徨中观望。高挺不下的楼价和政策的强压,“博弈”成为唯一的市场特征。如果把楼价的进退比喻为大家争夺的目标,那么这场球赛,唯一的裁判只能是买家。在政策的步步逼近下,开发商对楼价的坚持,在成交低迷和国际足联世界杯人气的分流下,日益艰难。

  在6月9日举行的中海地产股东周年大会后,中海主席孔庆平表示,适应政策的不断变化,在不断波动的环境中保持持续的增长,才是中海及每个开发商目前最大的挑战。同样的,业内的营销专家也提醒,凡是在市场调整阶段,开发商就会越来越注重营销活动。国际足联世界杯本身就是一个深入人心的营销主题,在当前的市场环境下,借力国际足联世界杯,以娱乐的方式开展营销,不失为一种有效的提升人气、促进销售的“应景”之举。

  如何在拉开战幕的国际足联世界杯中借得东风,考验的除了产品、营销手段,更多的应该还是开发商的价格诚意吧。

■赛事规则

宏观调控轮番发力

  从来没有任何时候,楼市的调控政策如今年这般密集。政策一环紧接一环,如同球场上从后场到锋线的衔接,传球过人,至于最后临门一脚能不能达成房价调控的真正目的,还要看球员们的场上表现。

势头犀利———二套房贷严控政策推出

  今年以来最严厉的政策就是收紧二套房贷的“4·14”新政。这一政策就像一柄锋线上的尖刀,给房价下降一个最为有效的支撑。

  尽管此前二套房的相关政策也陆续出台,但此番调控,打破了“以往套路”的房市调控新政,在短短的几天里给楼市带来的“转折性”巨变,即使对以往历次中国政府的房地产调控政策倍感“麻木”、“失望”甚至“愤怒”的中国市民,亦感觉已重新看到了解决住房问题的希翼。新政组合拳频频出台一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”。

  中场稍软———各地细则温柔制定

  从后场到前场的衔接,中场作用至关重要。中央新政到地方细则就如同中场行云流水的过渡般显得重要。

  然而被各方质疑过分温和的各地细则,犹如今年的法国队中场一般,在齐达内之后没有中场核心,而略显软弱。在北京的严厉政策出台后,深圳、广州、重庆等地先后出台的落地细化措施被冠上“太温和”的帽子。尤其是高调宣称将开征“特别房产税”到最终“渝十条”的温和出台,一时之间,被认为是楼市调控转折的信号。

  有分析质疑,中央调控房价的决心和地方财政对土地出让收入的依赖正在博弈,因而在这次博弈中,中场留下的悬念和可提升的空间也是最大的部分。

  后续强悍———房产税的风传、二套房贷的强调

  新政中关于房产税的传言,和上周末对二套房贷政策的强调,有如意大利的传统后防线一般,固若金汤。尽管没有马尔蒂尼、内斯塔和卡纳瓦罗的华丽组合,但如果新政一一落实,则个个强悍。

  5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一,在关于房产税的传言一波三折之后,其预期正逐渐明朗。

而另一个确定的则是二套房贷的强调。上周末,住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确,对于二套房的认定不仅要以家庭为单位,同时实行认房又认贷的严厉政策。专家认为,认定标准正式出台,比目前广州市实际操作中的只认贷更为严厉。因此广州楼市被加码,短期内对楼市绝对是利空。预计广州楼市成交量将再萎缩,并触发房价下调。

■赛场角色

房企的楼价保卫战

前锋率先降价积极促销

  冷清的“五一”期间颇有斩获的时代糖果二期、保利·春天里,凭借的是适当调低的价格和中小户型的设计。

  在这一场楼市国际足联世界杯中,勇于率先降价促销的楼盘成为了赛事中的前锋。5月5日,恒大地产率先宣布全国40个楼盘统一85折促销时,时间仅过去一个多月,各地众开发商已是“喊降”声音一片。不仅万科在深圳、北京、成都等地的楼盘传出降价声,绿地6月8日也宣布全国41城的100个楼盘优惠促销。近期深圳万科里城、万科清林径、金山碧海和十二橡树庄园这些新盘同时降价,不少楼盘每平方米直降3000元至4000元,深圳新房市场降价已经由暗转明,渐成风潮。

  应该说,恒大的降价已让其“斩获颇丰”。8日,恒大地产在香港公布了实施降价策略以来的首个月度销售成绩。数据显示,5月楼盘降价后日均销售额是此前半个月日均销售额的2倍多,5月份总共实现销售40.5亿元,创下2010年截止5月的单月最高纪录。

  恒大地产、绿地集团相继推出降价优惠,且取得了较好销售业绩。在前锋的拼搏示范效应下,是否会有更多企业跟进,死扛数月之久的楼市多米诺骨牌就此倒下大家拭目以待。

中场观望派成为中流砥柱

  在楼市国际足联世界杯中,观望派是当仁不让的中流砥柱。尽管新政压顶,但部分房企扔选择不降价,不主动推货,成为当前市场的观望派。广州国土房管局公布的数据,5月广州市一手住宅交易登记均价为12955元/平方米,同比上升54.5%,环比上升12.5%。中心六区一手住宅均价达16225元/平方米,本月环比再度上升4个百分点。

  在指标板块珠江新城,朱美拉公寓现在售D栋53平米的单间和64平米的一房一厅单位,均价31000元/平米,较此前价格没有丝毫降低,且购房无优惠。面对观望情绪浓厚的市场,开发商显得十分淡定。

  与核心区域的楼盘坚定不降价相近的是,部分新开售的近郊楼盘也坚持不降价的定位。例如此前开盘时间一拖再拖的江源半岛花园,近日开盘推货尽管一次列出所有房源,但以价格差方式,造成差别推货的实际效果。据阳光家缘该盘网签数据,至6月10日,仅成交2套单位。

据悉,该盘所推的A、B、C三区,开盘当天所推的B区3栋,共270套单位,特价单位毛坯16000元/平方米起,均价20000元/平方米,而A区毛坯售价为32000元/平方米,C区望江单位售价达34000元/平方米。相比之下,该盘同一区域的骏景花园在售价格在18000-22000元/平方米左右,另还带25000元/平方米的装修。现场相当多买家认为江源半岛花园的高达30000元以上的价格实在是有价无市。

后卫稀缺资源撑起高房价

  在高端物业市场方面,部分投资公寓、别墅、学位房等稀缺物业仍然凭借强大自信而固守价格水平,成为当仁不让的后卫。

  由于在广州的顶级别墅产品当中,凤凰台半山超豪别墅以其优美的自然景观资源、人性化的产品设计、高性价比、成熟社区及完善的城市配套而成为市场上的稀缺产品。时隔5年之后,凤凰台近期再度“重出江湖”。尽管价格未公布,但当年800万元一套的总价,已让人对此次所推产品的门槛叹为观止。

  在顶级公寓方面,如一贯争当广州豪宅标杆的侨鑫汇景新城,近期所推100套国际公寓新品,售价约2.5万元-2.8万元/平方米,主要户型有160多平方米三房和200多平方米的四房两种户型。公寓装修标准高达6000元/平方米。同是公寓的正佳万豪金殿,目前在销售60-130平方米的酒店公寓,最低价格42000元/平方米起,均价48000元/平方米,带6500元/平方米豪华装修,可谓让人咋舌。

在学位房日益吃香的今天,教育资源的优势为其坚挺不变的价格提供了最好的理由。据悉,位于应元路的颐和雅轩,拥有周边市二中、小北路小学等名校教育资源,近期所推售的南塔高层单位30套,以130-148平方米为主,乃目前广州市越秀区最稀缺景观产品,均价仍维持26000元/平方米。

守门员保障房守住住房底线

作为楼市未来双轨制发展的重要组成部分,保障房的建设成为了抑制楼价快速上涨的杠杆。在这场楼市国际足联世界杯的博弈中,保障房更是成为了利器祭出。

广州市住房保障办公布,2010年广州市保障性住房建设计划和土地储备计划。今年广州将新开工建设300万平方米保障性住房,尝试全新的企业提供用地参与保障房建设的新模式,计划解决2.5万户低收入住房困难家庭的住房问题。另外,如何解决“夹心阶层和外来务工人员的住房问题也在计划中被重点提出。而今年计划新开工的保障型住房面积将达到300万平方米,并储备5平方公里保障房用地,是住房保障工作任务最繁重的一年。在已经落实的19个项目中,已有7个项目引入了社会力量参与建设。如果加上白云区龙归地块和同德围项目,广州今年最多有21个保障房项目开工。

为了加快保障性住房建设力度和房源供应速度,今年广州保障性住房建设力推四大模式:1.市、区政府直接投资建设。2.开发商与政府合作开发建设。3.项目法人招标建设。4.由企业提供自用土地建设。而每个项目都会综合多种保障房产品,如一个项目内可能包含限价房、经济适用房和经济租赁房。

裁判孰输赢买家说了算

对于楼市国际足联世界杯来说,最终判定坚守各位置开发商表现的裁判,非置业者莫属。目前新政已满月,在广州市场,尽管价格整体下调幅度并不明显,但相关预期已导致部分买家选择观望一段时间再作决定。在各大小开发商5月销售业绩普遍受到影响的情况下,作为市场最终裁判的消费者,将用他们的选择作出回答。

近期广州楼市调控细则出台后,消费者普遍认为杀伤力不足。据搜狐焦点网近日进行的一项网络调查显示,53%的参与投票网友认为广州新政细则过于温和,而更有59%的网友认为未来两个月内广州楼价还将会继续上涨。观望情绪尚未打破,市场大规模降价潮未出现之时,成交数据很可能将继续萎缩。

最新数据显示,在成交量萎缩的情况下,广州实际成交均价还出现上升的趋势。但6月受销售淡季、国际足联世界杯等多种因素影响,房地产市场的成交很可能不如开发商预期的理想。由于投资客纷纷转进商业地产、而改善型买家又多选择观望。惟有积极寄望大胆降价促销的前锋,能在6月的市场撕开一个口子,在销售大赛中取得理想战绩。

替补新政压低二手楼价

二手市场一直是住房供应体系的有效供应力量。作为分散的供应渠道,二手市场一直是市场的敏锐触角。新政后一个半月时间,广州二手楼价大概经历了“新政前楼价温和上扬”、“新政后小幅回调”、“5月底市场暂时企稳胶着”的运行轨迹。二手楼价回调幅度不大,从影响二手楼价的几个因素看:一手楼价没有明显下滑,相当多的板块和楼盘由于有效盘源少,周边缺少一手楼供应或者周边一手楼价格坚挺,价格没有太大变化;业主多数在资金上压力不大,不差钱;潜在买家有效需求比较强等。此外,通胀预期使得部分高端人士对“持物业,防通胀”比较认同,如珠江新城地区,部分高端业主出现“惜售”、“转售为租”现象,天河北等市区中心地段的高端买家积极寻觅价格有所下调的物业等,这也是一个影响因素。

合富标准指数显示,4月份“房贷新政”出台后,广州二手楼价当月下半月比上半月回调0.7%(4月全月仍上涨1%),5月在此基础上再度轻微下调0.4%,以新政为界楼价从最高点回调1.1%,宏调政策对市场的影响还是比较明显的。可以判断,新政基本上已经改变了4月上半月之前的缓慢上升的势头。

5月21日,广州落实国十条的地方24条细则出台,细则务实。所以5月下旬二手市场略有变化,买家看楼积极性有所提高,看楼量有所回升,部分业主停止下调价格,但买卖双方的差距依然较大,如不少买家还价幅度在10%以上,但业主一般只接受1%-3%左右的让利,有的干脆转售为租,造成二手楼市僵持局面,交投清淡。

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