08 January
2019

《经济半小时》:“8.31”搅动房地产市场

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8月31日,对全国的房地产开发商来说,是个不同寻常的日子。按照国土资源部发布的71号令,到8月31日以后,国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权,国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。过去在房地产市场,有不少土地交易不是明码标价,而是只要买卖双方商定一个价格就行了,行话叫协议转让。按照71号令规定,过了8月31日,协议转让的大门就会彻底关上,房地产业界也把这个时间称为831期限。现在这个最后期限,只剩下两天,大家最关心的就是831之后,房价会出

现什么变化?《经济半小时》的记者宋小雨在北京就此采访了几位房地产商的。

  京城房地产开发商论房价

  任志强,华远集团董事长,地产界领军人物,在业内以敢于直言著称。面对记者,他表示,到明年房价这个暴涨的过程可能会更加明显。这是因为8.31之后,协议出让的土地会大量减少,几乎是零了。那么政府并没有能力去保证大量的土地供应给市场,所以土地的供应减少,价格在提高,房价一定是在上涨。

  8.31大限前夕,他之所以提出房价会暴涨,是因为他对土地量的估算,他给记者算了这样一笔帐:今年上半年国土资源部公布的土地收入价格的情况看,今年大概协议出让了70万亩土地,土地价格是下降了,但是招标,拍卖,挂牌方式出让了大概28%的土地,大概是29万多亩。这29万多亩的平均价格,是协议出让土地价格的三到六倍。

  任志强认为,公开竞买土地会使土地价格水涨船高,从而带动房价的上涨。而另一位房地产开发商对这种水涨船高的说法并不认同。

  张宝全,今典集团董事长,因为他开发的今典花园、苹果社区等项目价格相对较低,被业内称为另类。他表示、,从中国房地产目前来看,还是处于一个买方市场,不是卖方市场。只有在卖方市场的时候,价格才有可能会按着供应者的意图会得到一些较大变化。也就是说供需之间的平衡,还是平衡价格最重要的一个东西。

  在张宝全看来,在买方市场上,土地的供应量并不是决定价格的最终因素,反倒是供求关系会更直接得影响价格。张宝全告诉记者,今年北京房地产市场销售商品房的土地量是一两年前拿到的。8.31大限后,招标拍卖挂牌对房地产市场的影响会在一两年后才显现出来,所以房价也不会立竿见影地上涨。他认为,大家之所以觉得8.31以后房价会涨,就是简单地认为一种逻辑判断:觉得你如果招标,拍卖,挂牌,就使土地的供应发生紧张;第二认为,招标,拍卖,挂牌,一定会提高土地的价格。这些所有增加的成本都会自然转到房价里面去。但是张宝全认为最最重要的还是供求关系的平衡。

  记者注意到,苹果社区与现代城距离不足1千米,苹果社区的价格是每平米7000元,而现代城却卖到了每平米11000元以上。为什么同一地段的房价,现代城就要比苹果社区高出好几千元呢?

  “贵了不是我定的价格,是市场定的价格。”潘石屹如是说。潘石屹,SOHO中国有限企业董事长,被业内称为是最善于与媒体打交道的人。他告诉记者,8.31大限就是把协议出让这扇门给关上了,可是招标,拍卖,挂牌的门北京什么时候推开?如果推开这扇门的话,能够出来多少土地会很大程度地影响到北京的房价。

  在谈到8.31后北京房价的变化,潘石屹以现代城现身说法,“付给工厂的摊到每一平方里面是2000多元钱,付给政府的大概是1000多元钱,当时协议价是3000多元钱,现在我觉得这块地要拍卖的话应该是5000多元钱。”

  潘石屹告诉记者,从他现在开发的现代城来看,拍卖价比协议价每平米上涨了2000元,那这是否意味着房价也会相应上涨呢?在潘石屹对北京的房价在8.31后是涨是跌还持观望态度时,有一些开发商已经开始算细帐了。

  刘晓光,首都创业集团总经理。这位身兼数职的地产前辈在业内有老大哥之称,“大家觉得是要微升,我认为是百分之八左右。因为整个北京我觉得可能不同档次。经济适用房它不能涨,另外一点,在三千四千到六千之间的房子也不好涨,可能两头会涨。我觉得不会上升太大,综合来讲可能8%左右。”

  刘晓光认为,8.31之后,北京的房价会稳中有升。这是因为,第一个土地的供应量肯定要减少,这肯定是事实。第二资金的供应量实际上已经减少了,这里还不是最核心的。如果是这两个总量都减少的情况下,房子的供应量也相对会减少。如果减少,造成价格是稳步上升。

  记者注意到,8.31大限来临之际,各房地产商都在紧锣密鼓地打自己的算盘。尽管对房价是涨是跌看法不一,但有一个共识,8.31将重新打造房地产商的竞争平台,只有审时度势,才能抢得新的商机。

  其实,房地产开发商的观点也就是他们的一家之言。不过,大家看到,他们都把8月31日这个时间视作是自己的关口。毕竟,土地市场的游戏规则即将改变,新规则会不会带来房价上涨呢?大家不妨先来看看一个案例。去年年底,来自天津的房地产商顺驰集团,在公开拍卖中,以九亿多元的天价买下了北京大兴区一块国有土地的使用权。

  顺驰天价拍卖土地前后

  这块土地起拍价仅为4亿多元,而最终以9亿多元成交,当时被媒体称为世纪第一拍。一锤定音下去,尽管掌声热烈,背后质疑的声音也同样响亮。

  潘石屹:“贵了,贵了。”

  任志强:“比原来的标底要翻出一倍多,而现在他可能根本就干不成了。”

  半年多过去了,这个被预言肯定干不成的项目究竟怎样了呢?记者来到了已经在销售中的楼盘现场。在现场,记者看到,十几架塔吊正在繁忙地建设,规划中的广场和人工湖,以及周围的部分小楼已经建成。

  面对记者顺驰置地北京房地产开发有限企业董事长荆宏表示,九亿元买下大兴这块地,他觉得这个价格非常合适。为什么大家都认为是天价拿下的土地,开发商反倒觉得不贵呢?

  荆宏表示,公开交易的方式不仅仅时间可控,成本也可控,因为在招标文件里,所有要交的各种费用在这个文件里都明确了,而以以前的方式,很多其实是不明确的。

  记者了解到,顺驰要付出的9亿元土地款实际上是在两年内分期付清的,而这两年内什么时候付什么款,都有明确的规定。在顺驰北京企业董事长荆宏看来,根据这样付土地款的计划,无论开工的时间,开盘的时间,成本的控制,还是销售价格的实现,经营指标的实现,所有东西都在开发商可控范围之内。

  荆宏表示,“这就是大家说为什么,今天大家对领海这个结果大家是非常满意。我就说了,当时说6月18号开盘,很多人没有人相信,但是大家确实是6月18号做到开盘,半年内开盘了。”

  在房地产建设的成本当中,主要包含3个部分:土地成本、建安成本和营销成本。荆宏给记者算了一笔帐,顺驰的这个项目跟土地有关的出让金、配套费,按楼面价大概是每平米2000元,建安、营销和银行利息每平米不到3000元,也就是说,每平米总成本大约是5000元。按照顺驰今年对这个项目的规划,售价是5500-6000元。项目利润率预计在15%左右。正是因为公开拍卖土地各种边界条件明确,使得成本可控,有了明确的利润率,开发商才会认为公开拍卖花掉的9亿元不贵。

  荆宏认为顺驰天价拿下大兴的地后,开发的房产仍然保持15%的利率,是用事实反驳了业界认为顺驰会因此经营不下去的说法。而记者注意到,这个项目的房价比周围的商品房每平米普遍要高1000-2000元,荆宏告诉记者,这高出的钱顺驰花在了提高品质上。

  荆宏告诉记者,现在他们每月的回款达到了8000万元,领海项目证实了顺驰靠拍卖取得土地仍然能获得可观的利润。

  顺驰天价买地,并没有天价卖房。看来对房地产商来说,决定房价的不仅仅是土地成本,更重要的是供求关系。采访中,大家记者还了解到,目前顺驰已经在全国16个城市,通过公开拍卖拿到了土地。同样面对831这个期限,房地产开发商是几家欢乐几家愁。那么,8月31日即将来临之时,国内房价最高的上海市场情况又如何呢?

  今年年初,国家统计局发布了一组数据,2003年全国房屋销售价格同比上涨4.8%,其中上海房屋销售价格上涨幅度力拔头筹,高达29.1%,平均房价已经位居全国之首。现在,土地市场协议转让的时代即将终结,上海的房地产市场会不会出现新的变局呢?《经济半小时》的记者孟庆海也在上海进行了调查。

  上海房地产是否会出现拐点

  记者在上海街头进行了一次问卷调查。在一个多小时的时间里,共发出问卷102份,调查结果显示,认为上海房价会出现拐点下跌的41人,占 40.2 %;认为上海的房价将维持现有水平的36人,占35.3%;认为上海的房价将上涨的只有24人,占23.5%。由于认为房价将下跌或持平的占大多数,不少老百姓已经取消了购房计划。在问卷调查中,近期有买房打算的只有8人,约占7.8%;没有买房计划的94人,约占92.2%。

  831真的会让上海居高不下的房价出现拐点吗?记者到上海市的三个楼盘进行了体验。这里是紧邻浦东金茂大厦的一处高档楼盘,每平方米的售价在22000元到4万元之间。在楼盘的售楼处,记者看到大厅里是空空荡荡,看到有人光顾,售楼小姐显得非常热情,但是当记者打听这个楼盘的销售情况时,这位售楼小姐却不愿作答,表示这是商业机密。

  在这个单价1万元多元的楼盘,记者也看到了同样的冷清,这位销售人员告诉记者,去年11月份开盘来,他们日销售量大概在8到10套左右,但是今年7月份以来,销售明显下滑。

  记者体验的这两个楼盘单价都在1万元以上,那么中低价位的情况怎样呢?记者来到了位于上海市外环线外的一个楼盘,这里距离上海市的中心地区大约有一个多小时的车程,价格约7000 多元/平方米。

  销售人员表示,近期的销售情况不是很乐观,有时一个星期只卖一两套。

  记者从上海市房屋土地管理局了解到,目前上海市房地产市场部分楼盘销售确实出现了冷清局面,这是从去年11月份以来上海市进行宏观调控的结果。由于2003年上海市的房价涨幅高达24.1%,为了控制房价的过快增长,上海市采取了一系列措施.主要包括:加大土地宏观调控的力度,停止高档房和别墅供地,加大中低价位房地产的供地力度;优化商品房供应结构,今年计划成交6000元/平方米以下价位的新房1100万平方米,约占上海市全年新房成交量的40%;同时采取限制期房再转让、新房销售网上公开等措施,完善房地产交易规则,避免各种炒作行为。

  记者采访的几个房产项目都出现了销量下降的情况,而上海的指数显示,最近上海的房地产价格也改变了快速上扬的态势。今年前7个月,上海市的房价涨幅为8.4%,比去年同期下降了51.4%。这些现象和终结土地协议转让有没有关系?8月31日之后,上海的房价何去何从?大家再来听听业内人士和专家的观点。

  专家谈上海走势

  记者了解到,由于部分楼盘销售不理想,上海大部分楼盘的价格近两个月基本都没有再上涨,房地产商们接受记者采访时也比较乐观,他们认为商品房不会看跌,831也不会对商品房价格造成冲击。

  上海明日星城销售负责人于可安认为,上海未来的房产走势应该是稳中略微的上升。

  上海房屋销售有限企业副总裁丁祖昱认为,从明年开始上海的房价还会有一定的增长,一定的增幅。

  和一手房市场不同的是,上海的二手房市场在831后看跌已经成了二手房市场的主流声音。

  上海房屋置换股份有限企业总经理奚智祥表示,这几年来供需之间的不平衡以后,二手房的房价特别是小房型的房价飙升得很利害。奚智祥认为二手房的价格确实偏离了市场的价格,831以后二手房的价格会略有下降。

  上房置换是上海最大的二手房交易企业,每年仅收购二手房的资金量就高达5亿元左右,整个二手房的交易量约占上海市的四成,目前他们已经调整了自己的经营策略。他们目前正在尽可能快地把手中库存给抛出去。以防万一市场有变化了,价格有变化了,而被套住了。

  对于房价的预测,上海各个房地产商并不一致,但是831后政府调控房价的能力将更强,这已经成为上海房地产界的共识。

  复旦大学房地产研究室主任华伟表示,831对上海的土地市场是个标志,是个分水岭。政府掌握了土地资源,就完全可以调控房地产商品的供给,并且结合政府对未来房地产市场需求的跟踪,它能够找到一个调整价格的比较好的方法。

  尽管认为政府对房价有足够的控制能力,但是华伟出言还是非常谨慎,对831后上海商品房价格到底会出现什么样的走向没有作进一步的说明。而上海房屋土地资源管理局则表示,831以后,他们将通过竞标的方式继续保持每年大约2000多公顷的土地供应量,确保改变2003年以前房地产市场求大于供的局面,实现供求量、供求结构的平衡和房价的基本稳定,防止上海房价出现大起大落的局面。

  根据国土资源部的调查,到去年为止,国家土地储备170万亩,但囤积在开发商手中的未开发土地达70万亩,其中大部分是协议转让的土地,这些土地的数量甚至能满足一些城市好几年的开发需求。华伟告诉记者,831中止协议转让土地之后,这些囤积的土地也会进入房地产市场。那么,831这个最后期限,对房价究竟会有什么样的影响呢?

  专家谈831大限对房地产市场的影响

  8.31后,所有的经营性土地都将采用公开交易的方式进行转让,这种方式究竟会对房地产市场造成什么样的影响?国家有没有足够的土地提供给房地产开发的正常需求?记者采访到中国房地产研究会副会长张元端。

  张元端表示,“国家出台土地政策,我认为主要是针对当前土地市场出现的一些不规范的情况做出来的,我觉得它的主要目的不是为了限制房地产的发展”。

  张元端曾任国务院住房制度改革领导小组成员兼办公室主任,国家建设部房地产业司司长,现在他的身份是中国房地产及住宅研究会副会长。在他看来,实行招标拍卖挂牌是土地制度改革的一项根本措施。

  8.31之后,协议转让土地的方式被完全禁止了,现在人们最关心的就是,土地供应能不能跟得上,商品房会不会供不应求。对于这种担心,张元端用一组数字表明了他的观点,“开发用地是不是会造成紧张,我查了一些数字,这几年来大家开发用地,购置面积连年大幅度地增长。”

  张元端所说的数字,是国家统计局公布的关于土地购置面积和开发面积的统计:

  2001年土地购置面积2.166亿平方米,开发面积1.45亿平方米;

  2002年土地购置面积3.038亿平方米,开发面积1.734亿平方米;

  2003年土地购置面积3.7亿平方米,开发面积2.09亿平方米

  从这组数字可以看出,近几年土地的购置面积都远高于开发面积。张元端认为,这些存量土地都会在今后的几年内逐步消化。所以张元端认为,“开发商手里面还是有相当大的量的土地贮备,我认为今年不会引起土地供应很紧张。”

  房地产界把831期限,形象的比做分水岭。8月31日之后,协议转让的闸门将彻底关上,而公开交易的闸门已经打开了。房地产业界有这样一种说法,公开交易的闸门开启的大小程度,会直接影响831之后房价的高低。那么,831对房价的影响究竟有多大?记者顾平今天也采访了国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志。

  国土资源部谈831大限

  国土资源部土地利用管理司冷宏志副司长表示,如果说招拍挂增加了房价,招拍挂增加的这部分只是政府纯收益,出让金这一部分,它比例很小。

  谈到招标拍卖挂牌对房价的影响,国土资源部土地利用管理司冷宏志副司长向记者详细计算了地价的真正构成:实际上土地的总价,是由三部分构成,一部分是土地的取得成本,像征地拆迁补偿这一块,占总地价的40%到60%,第二部分是土地开发费用,像各种的配套费,以及有关税收,占总地价的30%到54%,还有第三块成本就是政府的收益,出让金或者说是纯地价,这一块只占地价的6%至10%,占商品房销售价格的4%至6%。实际上,“8.31”期限之后,房价受影响的只是政府收益这块。

  冷宏志副司长表示,很多专家认为,房价高,关键是各种收费太多,太乱,量太大,然后还有一些税设置也不是很合理,重复征收。

  很多人都认为,经营性土地招标拍卖挂牌政策的全面实施,会助长房价的飙升,冷宏志认为,这个说法是一种不全面的看法,或者说是一种误解。房价的构成是一个综合的因素,房价高低更主要的是由供求关系决定的,并不会因为成本低就低价销售。他还表示,原来那种协议的是,划拨的方式,大量的一块差价被开发商拿走了,政府没有得到,老百姓没有得到实惠的。

  冷宏志认为,招标拍卖挂牌政策的全面实施,对于规范土地市场有着非常重要的积极作用。不仅有利于阳光行政,从源头上防止腐败,防止国有土地资产的流失,也将促使开发企业理性投资。

  冷宏志副司长表示,“你如果不去低价以协议的方式出让土地,他多占地,以市场方式,让他充分反映市场价格,这样的话,他可能能少占的,他不多占了,也就是说,他以资本替代土地要素了,而不是反过来以土地要素替代资本。我想这个意义很重大的。”

  尽管对831之后,房价是涨是跌,各方看法不一。但大家还是有一个共识,71号令将引发全国房地产市场重新洗牌,一些靠炒卖地皮为生的房地产企业,将很快被资金雄厚,实力强大的企业挤出市场。毕竟,阳光下的市场,更适合强者生存。

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